Blog

Villamos biztonsági felülvizsgálat és az energetikai tanúsítvány szerepe a hazai ingatlan adás-vételekben

2026-09-02
Villamos biztonsági felülvizsgálat és energetikai tanúsítványok elkészítését nem csak törvény írja elő, de mindkét félnek fontos iart ingatlan adás-vételkor

Amikor valaki lakást vagy házat ad el Magyarországon, a jogi teendők között két olyan dokumentum is szerepel, amelyet a köztudat gyakran alábecsül, pedig mindkettő komoly felelősséget ró az eladóra: a villamos biztonsági felülvizsgálat és az energetikai tanúsítvány. Bár első pillantásra adminisztratív kötelezettségnek tűnnek, valójában az ingatlan biztonságát, energiahatékonyságát és közvetve piaci értékét is befolyásolják. Az alábbiakban ezt a két, egymástól független, de az adásvételi folyamatban gyakran együtt emlegetett kötelezettséget mutatom be.

 

A villamos biztonsági felülvizsgálat

A villamos biztonsági felülvizsgálat (VBF) jogi alapját a 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet adja. A rendelet korábban két külön jegyzőkönyvet az érintésvédelmi vizsgálatot és az erősáramú berendezések felülvizsgálati jegyzőkönyvét írt elő, mára azonban ezeket egyetlen, szigorúbb követelményeket támasztó jegyzőkönyvbe vonták össze.

A jogszabály négy esetben teszi kötelezővé a villamos berendezés műszaki biztonsági állapotának ellenőrzését. Az első a berendezés létesítésekor, vagyis az első üzembe helyezés előtt történő ellenőrzés, amely új építésű ingatlanok teljes elektromos hálózatának kiépítésekor szükséges. A második eset az átalakítás vagy javítás: ha nem is az egész hálózatot cserélik ki, hanem például csak bővítik, a bővített szakasz üzembe helyezése előtt akkor is kötelező a felülvizsgálat. A harmadik az időszakos ellenőrzés, amelyet a jogszabály által előírt gyakorisággal jellemzően legalább háromévente kell elvégezni, elsősorban a munkahelynek minősülő épületek (irodák, éttermek, egyéb kommunális létesítmények) villamos berendezésein. A negyedik, az ingatlan-adásvétel szempontjából legfontosabb eset a bérbeadás és a tulajdonosváltás: ilyenkor a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén felülvizsgálatot kell végezni, kivéve, ha a bérbeadás vagy a tulajdonosváltás időpontjához képest hat évnél nem régebbi, érvényes felülvizsgálati jegyzőkönyv áll rendelkezésre.

 

A felülvizsgálat elvégeztetésének kötelezettje esetenként eltér: az első üzembe helyezéskor és az átalakítás, javítás esetén a kivitelezőt terheli a felelősség, míg az időszakos, illetve a bérbeadáskor/tulajdonosváltáskor esedékes ellenőrzést az üzemeltetőnek tehát jellemzően a tulajdonosnak kell elvégeztetnie, kivéve, ha a szerződő felek ettől eltérően állapodnak meg.

 

Fontos kivételt jelent, hogy a kizárólag lakás céljára szolgáló, bérleménynek nem minősülő ingatlanok esetében az időszakos felülvizsgálat elhagyható, ha egyszerre teljesül két műszaki feltétel: a lakás villamos hálózatában fázisonként legfeljebb 32 A névleges áramerősségű túláramvédelem (kismegszakító) van, és a felhasználói berendezéseket legfeljebb 30 mA érzékenységű áram-védőkapcsoló (ún. „Fi-relé”) védi. Ez a mentesség azonban kizárólag az időszakos ellenőrzésre vonatkozik az első üzembe helyezéskor, valamint eladáskor vagy bérbeadáskor esedékes vizsgálat alól nem mentesít, kivéve, ha a lakás már rendelkezik hat évnél nem régebbi, érvényes felülvizsgálati jegyzőkönyvvel. Munkahelynek minősülő ingatlanokra ez a kivétel egyáltalán nem alkalmazható, azoknál a háromévenkénti időszakos felülvizsgálat mindig kötelező.

 

Bár a VBF megléte nem feltétele az adásvételi szerződés érvényességének, elmulasztása jelentős kockázatot jelent: a jegyzőkönyv hiányában az eladót terhelő kellékszavatossági felelősség jóval nehezebben korlátozható, hiszen nincs olyan szakértői dokumentum, amely igazolná, hogy az elektromos hálózat állapota a birtokbaadás időpontjában megfelelő volt.

 

Az energetikai tanúsítvány

Az energetikai tanúsítvány a másik kötelező dokumentum, amelynek jogi hátterét a 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet adja, és amely előírja, hogy meglévő épület vagy önálló rendeltetési egység, például egy lakás ellenérték fejében történő tulajdon-átruházásakor tanúsítványt kell készíttetni. Gyakorlatilag tehát minden hagyományos, pénzért történő lakás- vagy házeladás esetén szükséges. Bérbeadás esetén az eladónak, illetve bérbeadónak legkésőbb a szerződéskötés napjáig be kell mutatnia a tanúsítványt, és legkésőbb a birtokbaadás napjáig át kell adnia azt az új tulajdonosnak vagy bérlőnek.

A dokumentum lényege, hogy hitelesített okiratként igazolja az épület energetikai teljesítőképességét, megmutatva a várható energiafogyasztást és fenntartási költségeket. Az energetikai besorolást kötelező feltüntetni az ingatlanhirdetésekben is, ezért célszerű a tanúsítványt már az értékesítési folyamat legelején beszerezni. A jogszabály több kivételt is meghatároz: nem kötelező a tanúsítvány például az 50 négyzetméternél kisebb, önállóan álló épületekre, az évi négy hónapnál rövidebb ideig használt szezonális ingatlanokra, az ideiglenes épületekre, a vallási célú épületekre, valamint öröklés vagy ajándékozás esetén, hiszen ezekben az esetekben nincs ellenérték fejében történő tulajdon-átruházás. A tanúsítvány érvényességi ideje a kiállítástól számítva jellemzően tíz év. A mulasztás sem következmények nélküli: ha a tulajdonos elmulasztja a tanúsítvány elkészíttetését, szabálysértési bírsággal sújtható, míg a vevőt ezért felelősség nem terheli.

 

Összegzés

A villamos biztonsági felülvizsgálat és az energetikai tanúsítvány két, jogi alapját tekintve különálló, célját tekintve mégis rokon kötelezettség: mindkettő az ingatlan állapotáról ad objektív, szakértői visszaigazolást, és mindkettő elsősorban az eladó felelősségi körébe tartozik. Míg a villamos biztonsági felülvizsgálat elsődlegesen az élet- és vagyonbiztonságot szolgálja, és pontosan meghatározott esetekben létesítéskor, átalakításkor, időszakosan, valamint bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor kötelező, addig az energetikai tanúsítvány a fenntarthatóság és az átláthatóság irányába mutat. Bár egyik dokumentum hiánya sem teszi automatikusan érvénytelenné az adásvételi szerződést, elmulasztásuk komoly szavatossági kockázatot, hatósági bírságot, illetve a vevő bizalmának megrendülését vonhatja maga után. Egy felelős eladó számára tehát nem csupán jogi kötelezettségről, hanem az ingatlan értékét és eladhatóságát is erősítő, tudatos felkészülésről van szó.

Eladó ingatlana van,
vagy épp ingatlant keres?
Adja meg adatait, és segítünk!

Az Adatkezelési tájékoztatót elolvastam és elfogadom.
Üzenet küldése